Impact Capital

Покупка готового бизнеса

Каждый в своей жизни хоть раз задумывался о своём деле. Вариантов может быть несколько: начать с нуля, купить франшизу или уже готовую коммерческую деятельность. Первый вариант самый распространенный, но самый непростой: это рискованно, требует больших усилий и затрат, а упрямая статистика говорит, что 9 из 10 стартапов прекращают свою работу в первый же год.

Второй и третий варианты похожи, но есть несколько различий. Когда вы покупаете франшизу, вы покупаете только модель коммерческой деятельности без баз поставщиков, клиентов, сотрудников и оборудования.

А вот купить готовый бизнес в Москве или в другом городе – значит приобрести не только коммерческую деятельность, но еще и помещение, уже трудоустроенных сотрудников, налаженные контакты и каналы сбыта продукции.

Вариантов такого бизнеса много, но почти все они требуют активного присутствия владельца. Но есть варианты, которые будут приносить пассивный доход, и один из них – арендный, который не требует от владельца предпринимательского опыта и постоянного контроля. К тому же, если предприниматель заключает договор с хорошей управляющей компанией, вовлечение предпринимателя в процесс сводится только к получению прибыли и уплате налогов.

Что такое готовый арендный бизнес

Это покупка коммерческой недвижимости для последующей сдачи её в аренду, при этом владелец может не заниматься поиском арендаторов для заключения долгосрочных контрактов. Вот несколько вариантов коммерческой недвижимости, которую можно приобрести:

— офисы;

— производственные помещения;

— склады;

— торговые помещения;

— помещения под кафе и др.

Преимущество такого способа пассивного дохода – большая вариативность размера вложений. Вы можете приобрести даже небольшое помещение по цене жилой недвижимости, при том, что прибыль от сдачи коммерческой недвижимости будет больше, чем от сдачи жилой недвижимости.

Как выбрать коммерческую недвижимость

В интернете много предложений купить готовый арендный бизнес в Москве и в регионах, на многих сайтах даже представлены целые тематические каталоги разных типов недвижимости. Вам остаётся только определиться, какую сумму вы вложите, и какой тип помещения больше вам подойдёт. Есть несколько моментов, которые стоит учесть при выборе коммерческой недвижимости.

Расположение

Необходимо оценить развитость инфраструктуры района, в котором вы планируете приобрести  помещение. Легко ли добраться до места, есть ли рядом остановки общественного транспорта или метро, можно ли припарковаться поблизости, есть ли рядом банки, аптеки и магазины. Предварительно можно посмотреть объявления о сдаче и съеме недвижимости, чтобы понять, что предлагают арендодатели, и что важно для потенциальных арендаторов. Оцените, будет ли конкретный тип недвижимости востребован в определенном районе города: вряд ли помещение под бутик будет пользоваться спросом на окраине города или в промышленной зоне, а помещение под производство – в центре.

Конкуренция

Изучите спрос и предложение на аренду коммерческих помещений в вашем городе и области: оцените, много ли объявлений о сдаче помещений того типа, которое вы запланировали приобрести, и часто ли появляются объявления об их съеме. Возможно, в вашем городе сдается много помещений под ритейл, но мало помещений под офисы – это поможет вам определиться, какой вариант более перспективный. Кроме этого оцените, какие каналы используют конкуренты при поиске арендатора, сильные и слабые стороны в их предложениях. Изучите предложения конкурентов на сайтах объявлений, проанализируйте сайты других арендодателей, поищите конкурентов по категориям в онлайн-картах – вы хоть и покупаете упакованный бизнес, но тем не менее должны разбираться и ориентироваться в рынке недвижимости вашего региона.

Дополнительные вложения

Иногда при покупке коммерческого помещения расходы не заканчиваются на покупке самого помещения, порой необходимо ещё и вложиться в косметический ремонт, проведение интернета или коммуникаций, покупку оборудования. Чтобы не столкнуться с непредвиденными расходами уже после покупки, необходимо адекватно оценить состояние помещения перед покупкой и определиться, сможете ли вы понести лишние расходы. Рассчитайте, выгодно ли вам будет купить помещение за меньшую стоимость и вложить в него ещё некоторую сумму денег, или дешевле будет купить полностью готовое к сдаче помещение. Возможно, ремонт понадобится не прямо сейчас, но в ближайшей перспективе – устроит ли вас потратиться на него? Арендатор найдётся на любое помещение, но от качества помещения зависит ваш доход.

Окупаемость

Этот показатель зависит от уровня инфляции, расходов на налоги и эксплуатацию, региона и многих других факторов. В Москве, например, срок окупаемости составляет от 8 лет, а прибыль, как правило, не меньше 10% годовых. При продаже готового арендного бизнеса в Москве вам могут пообещать, что все ваши вложения окупятся за 5-6 лет, но для столицы эта цифра нереалистична. Конечно, бывают и исключения, но всегда стоит опираться на средние показатели и рассматривать даже самые пессимистичные прогнозы. Существуют эксперты, которые помогут рассчитать приблизительную окупаемость и доходность, но в целом здесь действует классическое правило: чем ниже объём инвестиций, тем меньше доходность и больше срок окупаемости.

Арендатор

Кто-то отдаёт предпочтение крупным арендаторам, например, федеральным сетям продуктовых магазинов, а кто-то – нескольким небольшим локальным компаниям. Плюсы и минусы есть в обоих случаях. С крупным арендатором проще и стабильнее работать: маловероятно, что он будет задерживать оплату, и скорее всего, он продлит договор аренды после его истечения. Но с другой стороны, несколько маленьких арендаторов – это диверсификация рисков. Потеря одного из нескольких арендаторов не так критична, как потеря одного единственного. К тому же, договор с крупным арендатором может содержать некоторые нюансы, невыгодные для инвестора. Поэтому лучше отталкиваться от ликвидности и качества помещения, а не от статусности арендатора.

Заключение сделки: юридическая сторона вопроса

Вы покупаете не просто объект недвижимости, а объект недвижимости, в отношении которого заключён договор аренды. Никаких особых сложностей это не принесёт, но потребует больше внимательности при проверке сопутствующих документов:

— изучите условия договора аренды (размер арендной платы, срок аренды, индексация и услуги, которые собственник должен предоставить арендатору);

— оцените надёжность арендатора – можно запросить у продавца справку о движении финансовых средств по договору аренды;

— убедитесь в правомерности и полномочиях сторон договора.

Желательно, чтобы договор аренды был долгосрочным и был заключен на срок более года: так вы обезопасите себя от возможности появления посторонних документов в юридических отношениях и сможете делать более уверенные финансовые прогнозы.

Также внимательно изучите положение договора аренды о расторжении и проверьте, нет ли в нём сведений об одностороннем отказе. Это поможет вам избежать внезапного разрыва юридических отношений с арендатором, и, следовательно, от лишних расходов и простоя.

Авторизация
*
*
Генерация пароля